大堂百年业务合作答客问

华厦伟业大堂中国事业部
       

大堂中国(轻资产)最新主要答客问

(2019年3月15日)

 

一,商业地产开发商与大堂中国合作的价值体现在哪里

        全国的商业地产开发商都面临着“定位难,招商难,运营难,退出难”的产业难题;在传统模式下,在全国没有一例真正成功案例;因投资回报不能兑现,甚至在全国制造了很多群体事件。
 
        1,业态定位
 
        (1)传统业态定位陷入困局。传统业态面临电商冲击,更多商业中心的出现带来的同行竞争,一劳永逸的传统业态定位带来巨大风险;阿里入主银泰百货,万达百货被苏宁整体收购等就是例证,只有进入有庞大电子商务系统的新零售系统才能暂时得以生存。
 
        (2)奥特莱斯已经存在了106年,从东西方真正的奥莱经营实践来看,发展现状呈良性,发展趋势向好明显,是真正的业态常青树;奥特莱斯是唯一一个不受电商冲击的业态,且海外代购被认定为非法。
 
        2,销售难,招商难,运营难,退出难
 
        (1)因业态趋同和电子商务冲击带来招商难,运营难;难以构建有效的销售保证;业绩的逐年下滑,更带来长期回报的巨大压力。毕竟招商租金只能实现3%左右的真实回报,与承诺回报的比例缺口很大,开发商势必面临突出的“退出难”,容易造成群体性社会事件,给开发商带来严峻风险。
 
        (2)大堂中国采取合法授权下的采购开店自营模式,在一座城市只有一个项目;且由于进入门槛高(品牌资源授权,装修,备货,团队,能耗都是巨量的),确保区域无根本竞争!小业主的长期回报以经营利润为基数,足以覆盖约定的回报承诺(一般能做到资产价格的12--15%)。这也是本集团的核心战略价值,可以轻资产长期获取经营利差;就算在同一区域与同行竞争,由于创新的模式带来巨大的竞争优势,端口商品价格比同行低20_30%。
 
        (3)无需招商,整体开店自营,我方直接与小业主签署委托经营和运管合同,转嫁了开发商的根本风险和巨额补贴损失。
                

二、销售如何保障?

        1,作为开发商实现销售的核心工具,我们携品牌,资源,资本,团队和创新独特的销售模式,确保地区唯一的销售竞争力;其本质是真正的“你建设,我开店,我承担长期回报”的平等风险合作,可以助力商业地产项目实现可信赖有竞争力的销售:
 
        (1)一个城市只有大堂中国模式,真实实现约定开店和长期回报承诺,投资者“做名品折扣店”房东,实现长期高收益,并带动资产增值。
 
        (2)鼓励买铺者自营,提供小业主“买铺送等值品牌加盟店”的充分利好,可以帮助区域老百姓实现业态升级下的“大众创业”和持续创富。
 
        (3)正因为大堂百年奥莱实体店在地区的唯一性,靠谱的开店实践和极具诱惑力的“买铺送品牌加盟店”模式,可以吸引数百上千的渠道经纪人进入分销体系,实现有别于传统销售的“快销”业绩。
 
        2,开发商可以自己完成销售,也可以委托第三方销售;我们可以提供全方位的顾问服务和模式培训和销售管理;当然也可以直接委托我们来实现销售。
 

三,销售价格会不会被恶意压低,而你们会获取高额溢价

 
        为应对长期高额回报,目前的确存在着商业地产销售价格虚拟过高的问题,造成开发商有不合理的销售预期,事实上也无法实现期望利益。
 
        1,通过价格虚拟,扩大持有面积招商经营来确保可售部分回报能实现,是目前开发商惯用的手法。
 
        2,我们的价格系统结合市场客观定价的前提下是基本一致的,只是增加了我们资源模式价值和承担长期回报责任要求给予10%的利益对价,这是必须增加的成本;该部分在房价中可以加价,不必在开发商真实底价利益上分割,实现销售才按约定支付。
 
        3,开发商持有物业招商租金作为净收入,无需作为已售回报不足的资金备付而减少收益。
 
        4,任何在此基础上加价产生溢价,都会增加我们回报基数扩大的压力,故我们不倡导额外利益。
 

四,关于品牌资源费支付的困难和疑问

        1,品牌资源费的收取主要涵盖地区合作品牌的唯一性权利;以及覆盖了本身可售物业再招商必须备付的第三方招商佣金,其比例几乎占到50%及以上。
 
        2,品牌资源费的收取是行业惯例和合作的必要前提。红星美凯龙体系的收费是我们的2-3倍,且要求开发商必须持有物业委托经营,更不用说家居和生活mall的经营绩效无法长期保障。
 
        3,该费用原则上一次性支付可以打8.5折;若分期支付,签约时首付不低于50%,另50%必须在启动实现销售时优先补足。
 

五,与你们合作如何保证你们开店,承诺长期回报实现不了怎么办?

        (一)自营开店是我们的战略,非赚快钱的战术。
 
        1,大堂百年奥莱第一个总店21万方已经运营一年,非常成功。
 
        2,今年我们预计签约50个项目,大约有10个店进入开业准备。
 
        3,五年我们基本完成200个地级城市开店布局。
 
        (二)我们选择业态常青树奥特莱斯,通过自营的模式,以利润作为回报基数,确保长期回报能实现。
 
         能否长期回报取决于业态的持久性和能够回报得起的前提(一般我们可以做到资产价格的12--15%)。
       
 

六,关于大堂中国对地方上的贡献

        (一)对政府招商贡献
 
        1,大堂中国战略以地级城市为基本单元,网格化按层级覆盖到中心镇,投资贡献巨大!
 
        2,可以提升城市商业业态,提振城市品味。
 
        3,以大堂百年奥莱为例,省会年度税收贡献在2亿元,地级城市为1亿元,县级城市在3000-5000万元,中心镇在1000万元。
 
        4,可以解决数百乃至上千人就业。
 
        (二)对开发商拿地贡献
 
        1,正因为对税收就业有卓越贡献,开发商可以按照我们的全国战略在各地拿地开发,依托我们的资源可实现优惠地价拿地(一般可以优惠50%到70%)
 
         2,对于该类战略合作商,我们将收取10%的原始开发股份,其它合作条件不变,助力开发商实现“订单式开发”。
 
 
 
 
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大堂中国事业部
2019年3月16日